中國投資商抄底馬來西亞 精選

31 十月 2013 By In 馬來西亞
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新山市,馬來西亞最南端城市 新山市,馬來西亞最南端城市

馬來西亞,這個離廣東僅3小時旅程的國度,這裡的樓市正在上演著一個全新的中國故事。

在上世紀七八十年代,故事的主人公是日本人;十年前,變成了中國香港人;而現在,演繹這段故事的是中國內地人。不同時期的海外購房,都會有新的橋段。

“第二家園”的誘惑

根據《全球房地產指南》公佈的數據,在亞洲眾多國家和地區中,馬來西亞的地產價格處於先進國家的窪地,首都吉隆坡市區價格為2181美元/平方米,在全亞洲排名倒數第二位,房價全球排名99位,遠遠落後於亞洲第一香港(市中心均價達到19323美元/平方米),比其鄰居新加坡主要市中心房價16727美元/平方米的價格也大大不如,和中國北京6932美元/平方米的價格也有相當大的差距。

但這幾年,馬來西亞房地產增長迅速,2012年全年增長達到5.6%,是亞太地區增幅最強勁的市場。

“目前,馬來西亞的房價比北上廣都便宜,環境優美,語言也沒有障礙,最划算的是,投資房產還可以參加'第二家園計劃',在全球範圍內找到性價比這麼高的連移民帶投資的國家,已經寥寥無幾了。”一位中國投資客告訴記者。

早在2002年,馬來西亞就開始推出“第二家園計劃”,這是馬來西亞政府推出的唯一一項移民政策,其目的是允許和鼓勵外國人在馬來西亞長時間居住,從而吸引資金、促進旅遊和經濟發展。這項政策的條件之寬在全世界的移民政策裡都非常罕見,因為它無年齡限制、無英語要求、無須資產來源證明,外籍人士只需存入馬來銀行約合人民幣60萬的馬幣(一年後其中的30萬可取出),即可在保留原國籍的基礎上全家取得馬居民身份。

十年間,“第二家園”共吸引了全球逾2萬人,其中中國一直排在該計劃十大來源地之首。截至2012年11月,中國多達3332人提出申請,涉及1200多個中國家庭,申請者以廣東、福建沿海省份較多。

一位馬來西亞房地產中介告訴《中國經濟周刊》,參與“第二家園計劃”的最低房產消費價格約為100萬元人民幣,不但可以免稅購置一輛汽車,還可以享有100%房屋所有權,加上馬來西亞的按揭利息基本在4.2%~4.6%區間,較中國國內5年以上按揭利率(通常在6.5%以上)要實惠許多。同時,購房者還將享有多項產業與稅務豁免獎勵。

中國投資商抄底大馬

不過,這次中國投資客們的目的地不是馬來西亞首都吉隆坡,而是一個國人相對陌生的城市——新山。

這個有“大馬南方門戶”之稱的城市位於吉隆坡南,距離吉隆坡350公里,但它距離新加坡只有1公里,是中國看房團最熱衷的“踩點”城市,被投資者們譽為“下一個深圳”。

吸引大批中國人前來看房,不僅僅是因為新山便利的地理位置,更有中國房地產開發商的影響。

2012年初,碧桂園就開始試水馬來西亞樓市,先是取得了馬來西亞吉隆坡附近加影和萬撓兩幅土地,均是和當地開發商合作建造。碧桂園馬來西亞區域總裁阮家聲告訴記者,初入大馬樓市,碧桂園交足了學費。因為有些地塊的產權是永久的,有些地塊只有99年使用權,而且每一個按地契劃分的地塊都要獨立申請,涉及不同的領域要向不同的政府部門申請。

摸清當地政策之後,2012年12月,碧桂園以21億元人民幣購得土地,土地成本近4000元/平方米。由於該項目是在一片填海之地上建造,最終項目的成本已高達9000多元/平方米。據業內人士評估,當時這一價格約買貴了兩成。阮家聲證實,雖然拿地付出了很大代價,但碧桂園新山項目預計總投資150億元人民幣,貨值(總價值)約200億元人民幣,是碧桂園在海外的最大項目。

在碧桂園沒來之前,新山所有的開發商,都是遵循著東南亞坐銷模式,在售樓處裡坐等客戶上門。而碧桂園的到來徹底打破了當地樓市的平衡。

截至9月24日,碧桂園在新山賣掉了6000多套房子,銷售額91億元人民幣,而新山去年全年所有項目加起來的銷售額,也不過30億元。

中國駐馬來西亞大使柴璽告訴記者:“作為中國的投資商,碧桂園樹立了一個標杆,不僅成為了馬來西亞最大的房地產開發商,而且用過硬的質量和新穎的設計成為中國製造的典型。”

而用馬來西亞本土銷售商的話來說:“在馬來西亞,從來沒有一個開發商有膽量做如此大的項目,碧桂園搶占市場之快、聲勢之大顛覆了整個地產界對中國開發商的認識。”

大馬買房值不值

根據香港大學教授恩萊特(Michael J. Enright)的珠三角研究報告,他認為“Magic 3 hours(3小時投資圈)”是投資者必須要考慮的問題。他以香港為例,香港的廠家及經理,傾向投資​​於距離香港僅3小時行程的廠房,國際投資者同樣有這3小時的限制,服務供貨商也表示,不會為3小時行程以外的地區提供服務。

馬來西亞對於中國廣東、福建的投資者來說,滿足3小時投資圈的時間,但是對中國北方的投資者來說,顯然超出了範圍。

此外,雖然新山依斯干達特區與新加坡僅隔一條窄窄的海峽,有兩座跨海大橋相連,通關極其方便,僅10分鐘車程便可抵達新加坡通關口岸,40分鐘抵達新加坡金融中心,但是往來還是要簽證才能進出。對於中國投資者而言,需要同時有新馬兩國簽證才能自由往來,否則又是一個非常麻煩的事情。

“馬來西亞各個州有各自的法律條款,買房子產權年限、出讓方法都不相同,我們是經過了付學費才有今天的項目。”正如碧桂園買地“交學費”一樣,投資者買房也一定要做足功課,自身條件和未來生活都要在買房之前謀劃清楚。

馬來西亞買房須注意

1.好裝修不如好地段

除非有移民計劃,如果只是把房屋短期出租,大部分房子都不需要豪華裝修。租客更關注地段、價格、交通和周邊生活環境。

2.購買房產並不能移民

想在馬來西亞長期居住的人士可申請“馬來西亞第二家園計劃”,從而獲取全家的居留權並享受一系列優惠政策和生活便利。不是買房就能移民。

3.物業便宜不一定賺得多

原因有:區域升值潛力差、區域所處貧民區,周邊人群收入低等。為此,在馬來西亞購房,基本上都會選擇新房。

4.分期付款更易得利

很多國內高端購房者在國內購買房產都喜歡一次性付款,但由於馬來西亞物業首付僅需兩三成,而且銀行二次按揭和審批成功率高,利率也較國內低,購房者完全可以分期付款然後運用“槓桿原理”的方式獲取更高的利潤。

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