新西蘭房產 成中國投資者新寵 精選

19 十一月 2013 By In 新西蘭
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新西蘭首都惠靈頓 新西蘭首都惠靈頓

在發達國家裏,新西蘭的自然環境首屈一指,新西蘭的工業污染微乎其微,很多地方保留著自然的原始風貌。在西方有一個美麗的傳說:新西蘭是上帝留給自己的花園。當年,在新西蘭舉辦的亞太高峰會議上,時任美國總統的克林頓曾感慨地說:“這麼好的地方,最後的一塊淨土,怎麼沒人發現呢?”

6月份在廣州舉行的2013中國海外房地產並購論壇上有人指出:隨著中國經濟實力的日益強大,中國夢的進一步延伸,目前許多中國知名的房地產開發公司已在美國、澳洲、馬來西亞、菲律賓等地大面積拿地開發房地產,國內很多優秀的企業也有意向在海外開拓市場。

2008年金融危機以來,新西蘭的房產市場沒有受到明顯影響,一直保持相對穩定的上升趨勢。有專業人士稱,隨著現時匯率的降低和人民幣的升值,相信這將會是在新西蘭投資房地產業的大好時機。

2012年9月,重慶天龍房地產公司借收購奧克蘭黃金地段的波麗瓦酒店之機,在新西蘭奧克蘭市中心拿下一塊面積達17579平方米的黃金地塊,並計畫修建2萬多平方米的產權式公寓,借此站穩腳跟。此舉總投資3.5億人民幣,將結束奧克蘭商業中心紐馬克地區無五星級酒店和產權式公寓的歷史。

今年11月8日,上海中房置業股份有限公司收購了位於新西蘭北部的卡林頓度假村(Peppers Carrington)。該度假村是新西蘭北部地區最為奢華的景點之一。

上述舉動,吸引了世人的眼球,引發了對新西蘭房地產投資的關注和思索。

新西蘭的土地屬於永久產權 ,房屋產權為999年, 一旦擁有,則屬於個人永久資產。近5年來,新西蘭房屋交易相當活躍,年均交易量為10萬套。房地產業與教育、旅遊業,已成為在新西蘭投資最為成功的行業,也凸顯了在新西蘭投資房地產業的三大“利好”。

投資新西蘭的優勢

一、氣候宜人。新西蘭氣候溫和,四季差別不太明顯,四面環海,陽光充足,植物生長十分茂盛,素有“長白雲之鄉”的美譽。冬季溫暖多雨,夏季溫和乾燥,屬於溫帶海洋性氣候。西海岸每年的平均降雨量2000毫米左右,東海岸500毫米左右。北島的平均氣溫在15度左右,南島則在10度左右。整個新西蘭風景如畫,自然休閒,民風友善純樸,是一塊特別適宜人居的房地產投資熱土。 

二、消費觀“新潮”。援引國外媒體分析,新西蘭是一個高福利國家。優越的生活條件和完善的社會保障體系使新西蘭人養成了超前消費的習慣。新西蘭人不喜歡儲蓄,很多人為了度假在自住房屋價格上漲時而向銀行追加貸款,把自己的房子當成提款機。當地雖然也有不少投資者,但他們占新西蘭人口比例較小,而且能量有限,這無疑給海外投資人創造了投資機會。同時,據瞭解新西蘭房產現處於復蘇時期,房屋的剛性需求很大,所以投資房地產有廣闊的升值空間。

三、投資政策寬鬆。新西蘭是一個限制極少的自由經貿國家,對金融及外匯並無管制,因此資本進出自如無限制,利率不設限,關稅大幅度降低。實行自由的經濟政策,政府對內外資企業一視同仁,沒有稅收、貸款等差別待遇,實行單一稅制,大多數情況下免收資本收益稅或者徵收最低額,外資企業所得納稅按照國際稅務協定規定享受優惠,研發成本100%免稅。

四、投資門檻低。相對於國內的房地產專案動輒幾個億上百億的投資規模,新西蘭的房地產投資規模可以說是很低的,可以做單棟房子的翻建分割裝修加建,也可以分割大片土地或整片開發建房甚至建高層,體現了“投資建房看家底”的靈活性。

五、房地產業“抗壓”能力強。新西蘭做為長期的發達國家,其經濟實力雖然無法與美國和英國相比,但經濟發展相對平穩。從市場的形態來看,新西蘭資源豐富,傳統工業占經濟比重比其他發達國家大,這使得新西蘭避免了歐洲模式的危機。未來作為亞太區域置業投資的最後一塊“蛋糕”,新西蘭會越來越趨向瑞士的經濟模式,這使得房地產業從中“沾光”,其避險功能也越來越明顯。

六、移民政策寬鬆“寵倖”房地產業。新西蘭目前作為為數不多還在敞開大門吸引新移民的國家,其移民政策相對寬鬆。投資移民沒有營業額、利潤、總資產、公司規模等要求,審理週期約3個月。投資額1000萬紐幣全家拿綠卡;投資150萬紐幣、雅思3分即可獲得綠卡。房產成為移民認可的資產。購買新西蘭房產使海外投資者更易取得新西蘭簽證。

新西蘭還是世界上為數不多的對海外人士無購房限制的國家之一,這一政策優勢也吸引來很多世界資本在新西蘭投資房地產業。

中國投資者在新西蘭享受房屋貸款權,可在各商業銀行獲得最高80%的房地產貸款額,亦可還利息不還本金;目前銀行貸款利息不到5%,且租金收入往往高於銀行貸款利息。新西蘭沒有資本增值稅、契稅、房產交易稅等,可大大降低房地產的投資成本。房屋可自由買賣,交易手續簡便可靠。新房、二手房自住出租均可。商品房是精裝房,交割即可入住。離開新西蘭亦無需賣掉房地產。

更值得一提的是,規範的市場經濟,英聯邦的法律體系,政策風險較小,法律保障度高,更為在新西蘭投資房地產提供了政策和法律層面的可靠保證,讓投資人吃下了“定心丸”。

根據《中國—新西蘭自由貿易協定》,雙方給予對方投資最惠國待遇。這也是新西蘭地產成為中資投資新寵的基礎之一。

從7月25日開始,新西蘭投資移民出臺新政策,允許資金進入住宅房地產業。原先的政策特別限制這點。但新西蘭政府考慮房產開發會給其他相關行業帶來繁榮,也能更多的吸引海外資金,所以根據新政策,投資移民的資金用於商業地產投資完全不受限制,新開發或者購入辦公樓、商鋪收租均可。

投資新西蘭房地產需有獨到眼光

一般而言,房地產投資在所有的投資工具中風險水準相對較高。房地產流動性差,正常出售也須數月之久;房地產週期較長,解套須等待很長時間;在低租金時期,房屋日常收入可能不抵各種物業管理費用。

因此,在新西蘭進行房地產投資須有獨到的考量,要“劍走偏鋒”。如以大量資金投資在房地產市場,則應該注重在房地產市場細分市場內,真正有自己的特色和競爭優勢。在投資前應該有相當正規的投資可行性分析和科學論證。同時,還應抓住新西蘭經濟發展中的熱點,相應開發房地產市場,注意享受和充分利用收益性物業投資中貸款利息和投資損失減稅的好處。

此外,如自己沒有時間實施物業管理,則應聘請專業物業管理公司代管。

投資限制項清晰

新西蘭1995年修訂的《外資管理法》規定,外國投資者如佔用一定土地,或欲取得、掌握屬於新西蘭“重要財產”的控制權,須先經外資管理委員會審批。其審批程式較簡單,政策也較寬鬆。投資者對此只需證明專案能使新西蘭受益,原則上都會得到批准。但新西蘭一般不鼓勵海外公司或外國居民購買農業土地進行農業活動。

2012年2月,上海鵬欣集團收購新西蘭16座克拉發農場的交易已獲得新西蘭政府批准,但在新西蘭最高法院卻亮起了紅燈,原因是當地部分奶農拒絕接受這項交易,並向法庭提出訴訟。新西蘭最高法院裁定,稱上述交易給新西蘭帶來的經濟效益被“實質性”誇大,政府必須要重新審核上海鵬欣集團與16座克拉發農場的交易。

2012年12月,經過長達近兩年的法律和政治角力,新西蘭克拉發農場收購案終於塵埃落定,上海鵬欣集團正式完成了對16座克拉發農場的收購。

新西蘭最高法院駁回了原著民毛利族群要求回購其中兩座被認為是他們祖先土地農場的上訴,為克拉發農場收購案掃清了最後的障礙。據估計,上海鵬欣集團為收購這16座農場前前後後共投入了超過2億紐幣,約合人民幣10億元。

總之,新西蘭對房地產投資較高的回報率,對房地產投資極具吸引力。同時,投資房地產又能夠幫助留學和移民,滿足多種需求,這也是新西蘭成為房地產投資首選之地的重要原因之一。

延伸閱讀

對土地使用和“重要財產”定義為:外國投資者占地面積超過5公頃或土地價值超過1千萬新元;外國投資者佔用敏感地域(如海灘、受保護湖泊及特別島嶼、國家保護和保留地以及對毛利人有重要意義的土地等)超過0.4公頃。

此外,除對超過5萬平方米的土地及超過4000平方米的一線海景地有所限制外,其他都沒限制。

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