海外購房:助中國人實現永久產權夢 精選

17 十一月 2013 By In 移民置業
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最近幾年,走出國門到海外購置房產的中國人已經越來越多。相比中國房屋只有70年的產權,海外購房,在很大程度上幫助中國人實現了關於房屋的永久產權夢。

據全美房地產經紀人協會(NAR)的最新報告稱,從2012年3月到2013年同期,中國人於一年時間內在美購房的總價值達123億美元,佔當年外國人在美購房總額的18%,成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。而就在2011年3月至2012年同期,中國人在美購房投入尚為74億美元。兩年間,增幅高達66%。

全球房地產綜合服務公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)在全球70多個國家開設有超過1000個辦公室。據其業務統計顯示,僅在2012年下半年至今的一年時間裡,從歐美幾個主要城市的成交統計上看,中國買家的比例也在明顯增加,占到全球購房者的33%。與2011年的佔比相比,增長近兩倍。仲量聯行稱,在中國的高收入人群中,有60%計劃在海外購置房產,這個比例還會繼續攀升。

中國人在海外購房的目的,從子女教育到作為投資品,可謂五花八門;涉及的購房目的地國家與地區也愈加廣泛。尤其,自本輪次貸危機以來,歐美國家房地產市場的波動,吸引一些中國投資者紛紛出手;而隨著中國家庭對投資的理解和實踐日益成熟,傳統和新興的留學目的地國在房產投資方面,也體現出一定的吸引力。同時,近年來中國政府對國內樓市中的投資類需求越發嚴厲的調控手段,也促使許多人開始著眼於海外相對寬鬆的市場。

雖然有人擔心富裕階層——包括一些涉及貪污腐敗的官員,將大量資本轉入海外不動產,會對中國經濟和社會產生不利影響,但除長期以來全國通行的外匯管制措施外,中國尚無針對此現象的限制性舉措。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭近期曾對媒體表示,目前富裕人群海外投資房地產的規模,與2012年中國居民國內買房總金額的6萬億元相比,仍顯微不足道。他認為,短期內海外置業潮對於國內樓市乃至宏觀經濟的影響並不明顯。

仲量聯行中國區董事、國際住宅部總監張宏,是這股國人海外購房大潮的觀察者。她從業近20年,不僅親歷了國內房地產的市場化發展,也見證了中國買家從在國內購房投資,繼而轉向海外“淘金”的全過程。在此她對記者分享了在房產選擇、目的地國比較、購買決策等方面的關鍵經驗,也談及了自己對中國人在海外置業的一線觀察。訪談內容以書面問答形式進行,並經過張宏本人補充及確認。

問:在為海外置業做打算時,買家需要考慮到哪些基本而重要的方面?

張宏:我想從房產投資的幾個角度說明這個問題。

第一、購買國家的經濟活力和產業基礎。這是國民經濟的支撐,也是人口發展的保障。良好的經濟活力和人口的穩定增長對房地產的支撐和發展是十分重要的。

第二,從房產產品的角度說,房屋建造商的知名度、建築規模及其已開發歷史項目的市場情況,都需要先了解清楚。確保了產品過硬、售後服務有保障,將會減少海外投資人日後的管理成本。中國購房者要想了解這些情況,與可靠的中介公司合作很重要。優質中介方的海外辦公室會與很多外國開發商有合作,且涉及土地開發、房屋銷售、租賃甚至到後期的物業管理等各個環節,能夠對開發商的背景和已開發的既往項目有充足的了解。

第三,從買家自身需求的角度考慮,目前中國人在海外置業主要有兩大方面目的,分別對應著一些基本的思路及重點:如果是以子女教育為導向的,就要看家長對子女的培養方向,和孩子今後的發展了。目前來看,英國、美國仍是中國人首選的兩個熱門國家;而如果只是將房產視為投資品,主要用於短期投資或長期資產配置,則要看風險是否可控,並要計算一下收益。

我所說的風險,包括該國的相關法律、法規的成熟程度,購房相關的稅收、可貸款的成數、貸款利率及房產管理成本等,影響到購房成本和收益的具體變量;而收益則是指,需要投入的自有資金所能換取的最高回報率。

還是以倫敦為例,如果以自有資金約總房款三成的方案來購房,按每年會有總房款8%左右的升值幅度來看,一套總價人民幣500萬元的房產,在英國需支付的首付是人民幣150萬元,每年平均產生約40萬元的增值收入,相當於每年有約26.67%(40萬元/150萬元)的投資回報率。這是非常高的回報率。有些核心區域的房產,年增值率更高。而且倫敦市場近30年來一直比較穩定,在此投資是比較安全、有保障的。

另外,還要對購買國家可供中國人貸款的銀行和具體貸款成數、利率有所了解。貸款的槓桿作用不僅可以降低自有資金的投入,還會大大提高投資回報率。

問:目前在中國買家中,最熱門的置業目的地國(或城市)有哪些?分別適合怎樣的人群和需求?

張宏:在我們接觸的客戶中,相對來講還是對英語母語國更感興趣。所以他們喜歡的地區較集中在北美、英國、澳洲等地。一般來講,這些地區的產權多為幾百年甚至永久產權,精裝交付,且只按套內面積計算價格。相對於中國國內一線城市的房價來說,他們的房價更具競爭力。像英國政府目前甚至沒有徵收房產稅,對於房產增值的部分,也不徵收資本利得稅。

就需求而言,英、美兩國更適合以子女教育為主要目標的購房者;而澳洲和加拿大當然更適合有移民傾向的購房人。歐洲大陸的其它國家呢,因其房產增值的幅度相對較小,所以從投資價值的角度看,就沒有太大的競爭力了。

問:在家庭投資組合當中,海外房產應該是一種什麼性質的投資?次貸危機後,現在投資房產的好時機已經到了嗎?

張宏:對於中國人,房產是圍繞生活、教育和就業的必需品,也是一種人生價值的追求。投資海外房產這件事,很多人看來不僅能夠幫助投資者進行資產的多元化配置,在更大意義上,它還是對個人和家庭未來的一個規劃。

2008年爆發次貸危機以來,西方國家經濟的下滑、貨幣的貶值,使得人民幣對美元、英鎊等外幣在匯率上體現出了明顯優勢。再加上歐美等國的國內購買力下降,使得房價進一步下滑,這確實給中國買家帶來一種“抄底”的機會。

相對商業地產等其它類型的房產而言,投資住宅類房產已經成為中國買家公認的投資取向。一方面是因為這類房產的購買難度和成本較低、市場風險也更低;另一方面,中國人特有的傳統觀念也起了作用。

問:目前到海外購置房產的中國買家,通常是什麼資金實力的群體?他們一般如何支付房款?

張宏:我們接觸到的購房者有國內的富豪階層,但更多是具有投資眼光和計劃讓子女接受海外教育的中高收入的投資者。

在支付方式上,他們大部分會通過申請按揭的方式來安排投資,只有少部分會以全款方式支付。比如有的買家手頭正好有一大筆資金,考慮到未來可能的稅率波動帶來投資成本增高,才選擇一次性支付全款。

問:假如一個中國中產家庭要在海外購房,有哪些必須提前著手的事宜?

張宏:對於很多中國中產家庭而言,購置海外房產的最大誘惑之一就是可以通過少量首付款,實現擁有永久產權房的夢想。而要順利貸到款,首先需要了解貸款銀行的網點分佈。比如你想在哪個城市買房,就要了解一下當地有沒有中國銀行。要注意,有些國家的貸款機構是無法評估中國購房人的貸款資格和信用等級的,會有無法貸到款的風險,不得不以全款支付,這就會影響到自己的資金配置和收益率。

問:為子女出國留學而買房有必要嗎?為何很多家庭會這麼做?針對這種需求買房時,對戶型、地段等該如何選擇?

張宏:在子女教育上的投資,往往佔據很多亞洲家庭投資的很大部分。誠然,購買房產本身並不屬於子女教育問題的主要方面,但如果孩子在海外留學的總費用中,有一半能夠通過房產投資來支持,不僅能解決子女留學期間的居住,更重要的是家長們的經濟壓力變小後,就可能有實力為子女選擇更好的學校,在對學校的選擇上也多了很多條路。

舉例說,在倫敦,投資房產的回報率每年增幅平均約為8%到10%。如果在孩子小的時候,用約佔總房款約三成的首付款買下一套房產,而後面的七成用貸款償還,因倫敦租賃市場非常活躍,故而後面的七成房款基本可以用租金來養房。大約10年後,當孩子到了上大學的時候,也就是經過了10年左右的增值過程,房子就等於免費住了。那些增值高的好地段的房產,甚至可能讓業主賺回孩子的留學費。故而在其日後留學期間,開支就相當於只剩生活費了。

眾所周知,在海外留學期間,住房費用會花去家長近一半的留學成本。所以在孩子小的時候就可以用自己的閒置資金投資一些好地段的房子,這樣不僅降低了手頭資金的風險,也可以為日後的留學投資減輕一些資金壓力。況且,“學區房”的升值往往也比較明顯,租賃和二手市場都非常活躍,是實現房產投資及子女教育兼顧的選擇。

據我們觀察,50至80平米左右、總價格在人民幣500萬到1000萬元左右、靠近地鐵等公共交通的公寓房,是中國家長們的主流選擇。這類房產在出租和二手市場上也一貫是很受歡迎的。

問:為了移民而買房的可操作性如何?

張宏:其實,移民和住宅投資是兩個概念。那些以移民為目的的房屋購置活動,屬於移民政策範疇,通常並不太具備不動產投資的屬性。因為這類房子基本就是移民者用來獲得移民資格並過去自住的,幾乎沒有什麼出租盈利和短期內倒手獲利的作用。移民類購房需求的重點,在於目標國的移民政策是否對買家有吸引力,所以移民和其它購房需求必須分開來看。

閱讀 422 次數 最後修改於 週日, 17 十一月 2013 20:25
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